Propriétaire bailleur d'un DPE G : 5 options en 2026

Vous êtes propriétaire bailleur et votre logement est classé DPE G : depuis le 1er janvier 2025, vous ne pouvez plus le louer pour un nouveau bail. Si vous avez un locataire en place, le bail continue mais sans hausse de loyer possible. Voici les 5 options stratégiques disponibles en 2026.

État des lieux : que dit exactement la loi ?

L'article L.173-1-1 du Code de la Construction et de l'Habitation impose :

• DPE G interdit à la location : nouveau bail impossible depuis 01/01/2025. Bail en cours autorisé sans révision de loyer (hors IRL).
• DPE F suivra en 2028, DPE E en 2034.
• Logement non décent au-dessus de 450 kWh/m²/an : sanctions immédiates (réduction loyer, dommages, travaux d'office).

Option 1 : Rénover

Quand c'est pertinent : vous avez du cash ou de la capacité d'emprunt + perspective de garder le bien 5+ ans.

Action :

1. Audit énergétique (500-1 000 €, aidé)
2. Devis artisans RGE (parcours global préférable)
3. MaPrimeRénov' Sérénité (jusqu'à 63 k€) + Eco-PTZ (50 k€)
4. Travaux 4-12 mois
5. Nouveau DPE post-travaux

Coût type pour passer G → D sur un T3 60 m² : 30 000-50 000 € dont 10 000-25 000 € d'aides. Reste à charge : 5 000-25 000 €.

Avantage : conserve la rentabilité locative, bien valorisé pour revente future.

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Option 2 : Vendre

Quand c'est pertinent : pas envie/capacité de rénover, perspective de cession sous 24 mois, marché favorable.

Décote attendue :

• Zone tendue : -15% à -22% sur le prix moyen
• Zone détendue : -8% à -15%

Stratégie pour limiter la décote :

• Vendre avant 2027 (avant la vague de mises en vente F pré-2028)
• Audit énergétique pré-vente clair
• Devis travaux indicatif annexé au compromis
• Cible acheteur : investisseur travaux (mode décompresse) ou primo-accédant cash

À noter : audit énergétique obligatoire (300-1 000 €).

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Option 3 : Basculer en location saisonnière

Quand c'est pertinent : commune touristique, logement bien placé, pas de quotas locaux serrés.

Avantage : la location meublée touristique n'est pas concernée par l'interdiction Loi Climat. Le bien peut continuer à générer des revenus.

Limites :

• Numéro d'enregistrement obligatoire dans 90+ communes (Paris, Marseille, Bordeaux, Lyon, Saint-Malo, etc.)
• Si résidence principale : 90 ou 120 jours/an max
• Fiscalité BIC (régime LMNP/LMP)
• Quotas restrictifs dans certaines villes (changement d'usage)

Rendement : généralement 30-60% supérieur à la location nue, mais avec gestion plus lourde.

Option 4 : Reprise pour résidence principale

Quand c'est pertinent : changement de vie (déménagement, divorce, retraite), vous voulez occuper le bien.

Avantage : la résidence principale n'est pas concernée par l'interdiction Loi Climat (qui ne vise que la location). Vous occupez, vous décidez du calendrier des travaux.

Procédure : congé pour reprise du bail (préavis de 6 mois pour vide, 3 mois pour meublé), motif obligatoire, conditions strictes (lien familial direct).

Risque : abus de droit si reprise factice (jurisprudence sévère).

Option 5 : Location à un proche (commodat)

Quand c'est pertinent : famille proche en besoin de logement, pas d'objectif de rentabilité.

Mécanisme : prêt à usage gratuit (commodat). Sort du champ de la loi locative donc pas concerné par l'interdiction Loi Climat.

Limites :

• Aucun loyer (sinon requalification en location déguisée)
• L'occupant doit prendre en charge les charges courantes
• Pas d'avantage fiscal (pas de revenus)
• Acte notarié recommandé pour preuve

Tableau de décision rapide

Coût d'opportunité de l'inaction

Ne rien faire en gardant un bail en cours est légal mais coûteux :

• Pas de hausse de loyer (perte ~2-3%/an sur l'IRL)
• Décote à la revente qui s'aggrave (chaque année de retard = -2 à -3%)
• Risque locataire (action en réduction de loyer si non décent)
• Risque énergétique (charges qui explosent)

→ Choisir vite est préférable à attendre.

Pour aller plus loin

• Tester mon DPE et obtenir un plan d'action
• Simuler les aides MaPrimeRénov'
• Calendrier Loi Climat par ville
• Guide complet passoire thermique 2026