Passoire thermique 2026 : le guide complet (DPE, interdictions, aides)
Tout sur les passoires thermiques en France : qui est concerné, calendrier d'interdiction Loi Climat, coût de rénovation, aides MaPrimeRénov' et alternatives à la vente. Guide pillar 2026.
En France, environ 4,5 millions de logements sont classés F ou G selon l'observatoire DPE de l'ADEME — soit près de 16% du parc. Avec la Loi Climat & Résilience du 22 août 2021, ces logements basculent progressivement hors du marché locatif. Voici tout ce qu'il faut savoir en 2026.
Qu'est-ce qu'une passoire thermique ?
Un logement est qualifié de passoire thermique lorsque son Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est classé F ou G — c'est-à-dire que sa consommation d'énergie primaire dépasse 330 kWh/m²/an, ou que ses émissions de gaz à effet de serre sont supérieures à 70 kg CO₂eq/m²/an.
Concrètement, un T3 de 60 m² classé G consomme environ 1 800 € à 3 000 € de chauffage par an, contre 600-900 € pour un même logement classé D.
Le calendrier d'interdiction Loi Climat
Le législateur a prévu trois étapes :
| Date | Étiquette interdite | Logements concernés |
|---|---|---|
| 1er janvier 2025 | DPE G | ~600 000 |
| 1er janvier 2028 | DPE F | +1 200 000 |
| 1er janvier 2034 | DPE E | +2 700 000 |
Attention : depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être loué pour un nouveau bail. Les baux existants peuvent continuer mais sans révision de loyer.
Pour vérifier la situation de votre logement, utilisez notre outil Passoire Check — saisissez l'adresse et la surface, vous obtenez le DPE ADEME et le calendrier perso en moins d'une minute.
Comment savoir si mon logement est une passoire ?
Trois moyens :
- Lire le DPE existant. Tout bail de location et tout compromis de vente doit comporter un DPE valide (10 ans). La lettre est en page 1.
- Consulter l'observatoire ADEME. Sur observatoire-dpe-audit.ademe.fr, tous les DPE sont publics — recherchez par adresse.
- Faire établir un nouveau DPE. Comptez 100-250 € auprès d'un diagnostiqueur certifié. Indispensable si l'ancien date d'avant juillet 2021 (changement de méthode).
Que faire si je suis propriétaire d'une passoire ?
Trois grandes options :
1. Rénover
C'est la solution privilégiée par la puissance publique. Trois leviers cumulables :
- MaPrimeRénov' (Anah) : jusqu'à 20 000 € selon revenus et travaux. Simulez ici.
- Eco-PTZ : prêt à taux 0 jusqu'à 50 000 € sans condition de ressources.
- CEE (Certificats d'Économie d'Énergie) : primes complémentaires versées par les énergéticiens (TotalEnergies, EDF, Engie...).
- TVA 5,5% sur les travaux de rénovation énergétique.
Coût indicatif pour passer d'un G à un D :
- Isolation toiture/combles : 25-50 €/m²
- Isolation murs (ITE) : 100-200 €/m²
- Pompe à chaleur air/eau : 10 000-15 000 €
- Rénovation globale : 600-900 €/m² selon état initial
Pour un T3 de 60 m² classé G, prévoir 40 000 à 60 000 € de travaux pour atteindre la classe D, avec un reste à charge typique de 15 000 à 30 000 € après aides.
2. Vendre
Les passoires se vendent encore, mais avec une décote significative :
- Zone tendue (Paris, Lyon, Bordeaux, Marseille...) : -12% à -22% du prix marché pour un G
- Zone détendue : -8% à -15%
L'audit énergétique réglementaire (300-1 000 € selon ville et type de bien) est obligatoire à la vente depuis 2023 pour F/G et depuis 2025 pour E. Il propose un parcours de travaux chiffré que l'acquéreur peut opposer au vendeur.
Notre calculateur de décote donne une estimation localisée à votre commune.
3. Reconvertir
Plus marginal mais légal :
- Location saisonnière (Airbnb) : non concernée par l'interdiction Loi Climat, mais soumise à quotas locaux (90 ou 120 jours en résidence principale, numéro d'enregistrement obligatoire dans 90+ communes).
- Résidence principale : récupérer le bien pour s'y installer.
- Location à un proche sans loyer (commodat) : sort du champ de la loi.
Comparaison : rénover ou vendre ?
| Critère | Rénover | Vendre |
|---|---|---|
| Investissement | 30-100 k€ | -10% à -20% du prix |
| Délai | 6-18 mois | 3-9 mois |
| Bénéfice fiscal | Déficit foncier (jusqu'à 21 400 €) | Plus-value taxée |
| Reste pour louer ? | Oui, valorisé | Non |
| Bilan carbone | Positif | Neutre |
Notre conseil : simuler d'abord les aides (simulateur MaPrimeRénov') pour voir le reste à charge réel, puis comparer à la décote vendable. Dans 60% des cas, la rénovation est financièrement plus avantageuse à long terme.
Erreurs courantes
- Croire qu'un DPE G se vend "comme avant" : la décote est devenue structurelle, pas conjoncturelle. Anticiper avant 2028 (interdiction des F) qui va saturer le marché.
- Choisir un artisan non RGE : sans label RGE, aucune aide n'est versée. Vérifier sur france-renov.gouv.fr.
- Faire les travaux avant le devis : MaPrimeRénov' impose le dépôt du devis avant signature. Pas de rétroactivité.
- Oublier le bonus sortie de passoire : 1 500 € supplémentaires si vous passez de F/G à ≤ E. À cumuler avec le bonus BBC pour les A/B.
Spécificités locales
Selon votre département, les barèmes MaPrimeRénov' varient (zone A/B/C). Consultez votre département ici.
Les grandes villes mettent en place des aides additionnelles :
- Paris : Éco-rénovons Paris (jusqu'à 12 000 € en copropriété)
- Lyon : Écoréno'v Métropole
- Bordeaux : Ma Rénov' Bordeaux Métropole
- Lille : MEL Aide à la rénovation
Pensez aussi à consulter votre ADIL (Agence Départementale d'Information sur le Logement) — ils sont gratuits et neutres.
Les chiffres clés à retenir
- 4,5 millions de logements à rénover en France d'ici 2034
- 16% du parc actuel classé F ou G
- 20 000 € : plafond MaPrimeRénov' geste par geste
- 50 000 € : plafond Eco-PTZ
- 1 500 € : bonus sortie de passoire
- -15% à -22% : décote moyenne d'un G en zone tendue
Pour aller plus loin
- Vérifier le DPE de mon logement
- Simuler MaPrimeRénov' 2026
- Passoires thermiques par ville
- Calendrier Loi Climat par ville
- Audit énergétique : prix et obligations
- Trouver un artisan RGE
Sources : Observatoire DPE de l'ADEME, Anah (Agence Nationale de l'Habitat), Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique, études Notaires de France 2023 sur la décote des passoires.